Donner sans se déposséder totalement, c’est possible. La donation en nue-propriété permet de transmettre un bien immobilier à ses proches ou à une fondation tout en continuant à l’occuper ou à en percevoir les revenus. Ce mécanisme, fondé sur le démembrement de propriété, s’avère particulièrement utile pour organiser une transmission progressive et optimiser les droits de donation.
Donation en nue-propriété : définition et fonctionnement
Démembrement de propriété : de quoi parle-t-on ?
Un bien peut être démembré en deux parties c’est-à-dire qu’il peut être juridiquement divisé en deux éléments :
- L’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans pouvoir l’utiliser immédiatement.
Dans une donation en nue-propriété, le donateur conserve l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien, tandis que le donataire (enfant, proche, fondation…) reçoit la nue-propriété. Vous pouvez ainsi donner en nue-propriété votre résidence principale à vos enfants, et continuer d’y habiter sans voir ce droit remis en cause. Vous pouvez également donner la nue-propriété d’un bien mis en location et en conserver l’usufruit : vous continuerez alors à en percevoir les loyers.
À terme, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint automatiquement et le donataire devient plein propriétaire, sans droits supplémentaires à acquitter.
Pourquoi opter pour une donation en nue-propriété ?
Transmettre en douceur tout en gardant la jouissance du bien
Cette forme de donation permet au donateur de continuer à :
- habiter son logement, s’il s’agit de sa résidence principale ;
- percevoir les loyers, dans le cas d’un bien locatif ;
- assumer l’entretien courant du bien, tout en anticipant sa succession.
Exemple : vous donnez à vos enfants la nue-propriété de votre maison, mais vous continuez à y vivre. À votre décès, ils en deviendront automatiquement propriétaires à part entière, sans avoir à verser de droits supplémentaires.
Un levier d’optimisation fiscale
La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de son titulaire. Plus on est jeune et plus l’usufruit vaut cher. Plus on est âgé et plus sa valeur est faible. La valeur de la nue-propriété est donc corrélée sur celle de l’usufruit. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de ce qui est effectivement transmis.
|
AGE |
VALEUR |
VALEUR |
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus |
90 % |
10 % |
| 31 ans révolus |
80 % |
20 % |
| 41 ans révolus |
70 % |
30 % |
| 51 ans révolus |
60 % |
40 % |
| 61 ans révolus |
50 % |
50 % |
| 71 ans révolus |
40 % |
60 % |
| 81 ans révolus |
30 % |
70 % |
| 91 ans révolus |
20 % |
80 % |
| Plus de 91 ans révolus |
10 % |
90 % |
Par exemple, si vous avez entre 71 et 80 ans, et que vous donnez un bien immobilier en nue-propriété d’une valeur de 400 000 €, la valeur de votre bien sera diminuée de 30 %. Vous ne paierez donc des droits de donations que sur 280 000 €.
Donation en nue-propriété et impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Un impact direct sur l’assiette de l’IFI
En principe, conformément à l’article 968 du Code général des impôts, l’usufruitier est seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété des biens démembrés. C’est l’un des avantages du démembrement temporaire d’usufruit (DTU).
Cependant, une exception existe : dans le cadre d’une donation en nue-propriété à une association ou fondation reconnue d’utilité publique, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est réparti entre le nu-propriétaire et l’usufruitier :
- L’usufruitier déclare uniquement sa part d’usufruit.
- Le nu-propriétaire déclare la valeur de sa nue-propriété.
Cela peut permettre de réduire l’assiette de l’IFI pour le donateur, tout en anticipant la transmission du bien et en soutenant une cause d’intérêt général.
Attention à l’effet miroir pour le donataire
Inversement, le bénéficiaire de la nue-propriété voit la valeur de son propre patrimoine augmenter à hauteur de la quote-part reçue, ce qui peut influencer son imposition à l’IFI.
Ainsi, dans le cas précédemment évoqué, si l’usufruitier est imposable à l’IFI, la valeur de son bien immobilier sera limitée à la valeur de l’usufruit soit à 120 000 € contre 400 000 € avant la donation. Attention, dans ce cas, le nu-propriétaire verra la valeur de son patrimoine immobilier augmenter de 280 000 €.
Donation en nue-propriété à une fondation reconnue d’utilité publique
Transmettre en nue-propriété à une fondation comme la Fondation de France, c’est aussi un moyen d’agir pour l’intérêt général tout en conservant l’usage du bien de son vivant.
- Le bien transmis ne fait pas partie de la succession.
- Aucun droit de mutation n’est dû par la fondation.
- Vous pouvez préciser l’affectation du bien ou des revenus générés (aide à l’enfance, recherche médicale, lutte contre l’exclusion…).
Exemple : un bien mis en location peut générer des revenus utiles au donateur jusqu’à son décès, avant de servir durablement une cause d’intérêt général.
Aspects pratiques de la donation en nue-propriété
Acte notarié obligatoire
Toute donation en nue-propriété doit être formalisée devant notaire, avec mention claire de la répartition entre usufruit et nue-propriété. Le notaire se charge également de :
- l’enregistrement fiscal de l’acte ;
- l’évaluation du bien ;
- le calcul des droits dus, s’il y a lieu.
Renonciation anticipée à l’usufruit
Il est possible, si vous le souhaitez, de renoncer à votre usufruit de manière anticipée, ce qui entraîne le retour en pleine propriété immédiat au profit du nu-propriétaire. Cette opération est non taxable si elle concerne les mêmes bénéficiaires que la donation initiale.
