La donation temporaire d’usufruit est une donation par laquelle une personne transmet, pour une durée limitée, le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus, tout en conservant la nue-propriété.
Dans le cas d’un bien immobilier, cette opération peut permettre d’aider un proche, de transmettre temporairement des revenus locatifs ou de soutenir une cause d’intérêt général. Mais pour qu’elle fonctionne sereinement dans la durée, une question doit être réglée dès l’acte de donation : qui paie les charges ?
La juste répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est l’une des conditions de réussite d’une donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier. Les dépenses d’entretien, les grosses réparations, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière ne relèvent pas toujours de la même personne.
Dans tous les cas, il est recommandé de se rapprocher d’un notaire afin d’être accompagné selon la nature du bien, sa situation locative, son état général et l’objectif poursuivi par la donation.
À retenir
- La donation temporaire d’usufruit repose sur un démembrement de propriété.
- L’usufruitier utilise le bien ou en perçoit les revenus pendant la durée prévue.
- Le nu-propriétaire conserve la propriété du bien, sans en avoir l’usage immédiat.
- Les dépenses d’entretien sont, en principe, à la charge de l’usufruitier.
- Les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil sont à la charge du nu-propriétaire.
- Les charges de copropriété se répartissent selon leur nature.
- L’acte notarié peut préciser certains aménagements, notamment pour la taxe foncière.
Comprendre la donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit repose sur le mécanisme du démembrement de propriété. La pleine propriété d’un bien est alors divisée entre deux droits :
- l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus ;
- la nue-propriété, qui correspond à la propriété du bien, sans son usage pendant la durée de l’usufruit.
Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit, l’usufruit est donné pour une durée déterminée. À la fin de cette période, il s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.
Lorsque l’usufruit est accordé à une personne morale, par exemple une association ou une fondation, sa durée ne peut pas dépasser 30 ans, conformément à l’article 619 du Code civil.
Les charges de l’usufruitier
Dans le droit régissant les donations, l’usufruitier a pour charge de conserver le bien afin que le nu-propriétaire puisse le récupérer en fin d’usufruit.
Dans le cas d’un bien immobilier, selon la jurisprudence, il doit notamment prendre en charge les dépenses nécessaires au maintien permanent en bon état de l’immeuble.
L’article 605 du Code civil prévoit que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Ces dépenses correspondent aux travaux courants permettant d’éviter la dégradation du bien.
L’usufruitier prend ainsi généralement en charge :
- l’entretien courant du logement ;
- les petites réparations ;
- les dépenses liées à l’usage normal du bien ;
- les travaux nécessaires pour éviter une détérioration progressive ;
- les charges annuelles attachées à la jouissance du bien.
En pratique, l’usufruitier supporte donc les dépenses liées à l’usage quotidien du bien.
Les charges du nu-propriétaire
Les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil sont à la charge du nu-propriétaire.
Selon cet article, les grosses réparations concernent notamment :
- les gros murs ;
- les voûtes ;
- les poutres ;
- les couvertures entières ;
- les digues ;
- les murs de soutènement ;
- les murs de clôture en entier.
Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien.
Dans le cas d’un immeuble, les grosses réparations sont donc principalement celles qui touchent à la solidité et à la structure générale de l’immeuble. Elles dépassent l’entretien courant et concernent la conservation profonde du bien.
Le nu-propriétaire peut ainsi être concerné par :
- la réfection complète d’une toiture ;
- la reprise d’un mur porteur ;
- des travaux lourds portant sur la structure du bâtiment ;
- le remplacement d’éléments fondamentaux de l’immeuble ;
- certaines réparations importantes affectant la solidité générale du bien.
À noter : si les grosses réparations sont rendues nécessaires par un défaut d’entretien imputable à l’usufruitier, elles peuvent être mises à sa charge, conformément à l’article 605 du Code civil.
Les charges à répartir entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit, les charges à répartir sont principalement les charges de copropriété.
Elles se répartissent entre le nu-propriétaire et l’usufruitier selon les mêmes critères énoncés précédemment. Les dépenses d’entretien reviennent à l’usufruitier, tandis que les grosses réparations reviennent au nu-propriétaire.
En copropriété, cette répartition peut concerner :
- les charges courantes de fonctionnement de l’immeuble ;
- l’entretien des parties communes ;
- les réparations ordinaires ;
- les travaux plus lourds votés en assemblée générale ;
- les appels de fonds exceptionnels ;
- les dépenses portant sur la structure ou la conservation de l’immeuble.
Pour limiter les désaccords, il est préférable d’identifier dès l’acte de donation les catégories de charges qui seront assumées par chacun. Cette précaution est particulièrement utile lorsque la copropriété a déjà voté certains travaux ou lorsque l’immeuble nécessite une rénovation à moyen terme.
Qui paie la taxe foncière en cas de donation temporaire d’usufruit ?
En présence d’un usufruit, la taxe foncière peut être établie au nom de l’usufruitier. L’article 1400 du Code général des impôts prévoit que toute propriété bâtie ou non bâtie doit être imposée au nom du propriétaire actuel. Lorsqu’un bien est grevé d’usufruit, l’imposition peut être établie au nom de l’usufruitier.
Dans une donation temporaire d’usufruit, l’acte notarié peut toutefois prévoir une organisation différente entre les parties. Il peut par exemple préciser que la taxe foncière reste à la charge du nu-propriétaire.
Préciser la répartition des charges en cas de donation
L’acte notarié de la donation temporaire d’usufruit peut apporter des aménagements dans la répartition des charges.
Il peut notamment préciser :
- qui règle la taxe foncière ;
- comment sont réparties les charges de copropriété ;
- qui prend en charge les travaux déjà votés ;
- comment traiter les appels de fonds exceptionnels ;
- quelles dépenses restent assumées par le nu-propriétaire ;
- quelles dépenses relèvent de l’usufruitier pendant toute la durée de l’opération.
Cette précision est recommandée, car une donation temporaire d’usufruit produit ses effets pendant plusieurs années. Sur cette période, des travaux peuvent être décidés, des charges peuvent augmenter, un bien peut être loué ou libéré, et la situation patrimoniale des parties peut évoluer.
Un acte bien rédigé protège donc à la fois l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il fixe les règles dès le départ, dans un cadre clair et conforme à l’objectif de la donation.
Donation temporaire d’usufruit et fiscalité du patrimoine
La donation temporaire d’usufruit peut avoir des conséquences fiscales, notamment lorsque le bien entre dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière.
L’article 968 du Code général des impôts prévoit que les actifs grevés d’un usufruit sont, sauf exception, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit, ce point doit être étudié avant la signature de l’acte, en particulier lorsque le bénéficiaire est une personne morale ou un organisme d’intérêt général.
La donation temporaire d’usufruit doit correspondre à une véritable transmission temporaire de jouissance. Elle suppose notamment :
- un bénéficiaire clairement identifié ;
- une durée déterminée ;
- un acte notarié ;
- une répartition cohérente des droits et des charges ;
- un intérêt réel pour le bénéficiaire de l’usufruit.
Exemple de répartition des charges
Une personne donne temporairement l’usufruit d’un appartement loué à une fondation reconnue d’utilité publique pour une durée de plusieurs années. La fondation perçoit les loyers pendant cette période, tandis que le donateur conserve la nue-propriété du bien.
Pendant la durée de l’usufruit :
- les charges courantes de copropriété liées à l’entretien de l’immeuble reviennent à l’usufruitier ;
- les petites réparations nécessaires au maintien du logement en bon état sont supportées par l’usufruitier ;
- les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil restent à la charge du nu-propriétaire ;
- la taxe foncière peut être réglée selon les modalités prévues dans l’acte notarié.
Au terme prévu, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, sans nouvelle formalité de transmission.
Quand demander conseil ?
La donation temporaire d’usufruit est un outil patrimonial utile, mais elle demande une préparation précise. La répartition des charges doit être cohérente avec la durée de l’usufruit, l’état du bien, sa destination et l’objectif recherché.
Il est recommandé de se rapprocher d’un notaire afin de sécuriser l’acte et de vérifier les conséquences civiles et fiscales de l’opération. Un conseil personnalisé est particulièrement utile lorsque le bien est en copropriété, lorsqu’il est loué, lorsqu’il nécessite des travaux ou lorsque l’usufruit est transmis à une personne morale.
Dans le cadre d’un projet philanthropique, la Fondation de France peut accompagner les personnes qui souhaitent transmettre temporairement l’usufruit d’un bien au service d’une cause d’intérêt général.
